房地产

未来展望
销售要素
1.楼盘： 2.售楼人员： 3.客户： 4.推销自己： 5.推销开发商： 6.推销楼盘： 7.现场讲解： 8.带给客户高附加值： 9.制造紧迫感： 10.销售建议： 11.结单：房地产业
房地产 地产的交易形式有： 房产的交易形式有： 房产动态房产利润
其一炒地皮。 其二炒房价。工程欠款
（一）建立清欠责任制 （二）信息管理法 （三）应对政府欠款 （四）利用关系法 （五）以物抵债（又称债务重组） （六）时效恢复法 （七）依法诉讼 （八）摸透心理法 （九）跟踪追讨法 （十）内部招标法 （十一）延伸清欠法 （十二）债权转让法（三角抹帐） （十三）媒体曝光法 （十四）合同预防法 （十五）审时度势法 （十六）附条件减免法房产市场
中国房产市场特点 市场泡沫 市场问题相关法规相关新闻
房地产投资增速下降 商品房销售面积回升 房企资金状况仍然紧张 房地产行业信任缺失房地产微博展开 编辑本段房产特点
　　房地产投资有以下几个特点： 　　 房地产
（一） 位置的固定性和不可移动性。 　　（二） 使用的长期性。 　　（三） 影响因素多样性。 　　（四） 价值大量性。 　　（五） 保值增值性。 　　（六） 行业相关性。
编辑本段经济权属
　　1、自物权：所有权 　　占有、使用、收益、处分 　　2、他物权 　　地役权、抵押权、租赁权、典权
编辑本段房产类别
　　由于房地产是由土地及地上的建筑物、构筑物构成。对于土地和房屋可以按以下方法分类：
根据土地用途分类
　　根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为九类： 房地产
1、 居住用地 ； 　　2、 公用设施用地（含商业用地）； 　　3、 工业用地 ； 　　4、 仓储用地 ； 　　5、 对外交通用地 ； 　　6、 道路广场用地 ； 　　7、 市政公用设施用地 ； 　　8、 绿化用地 ； 　　9、 特殊用地； 房地产市场相关问题
根据房屋用途分类
　　按照房屋的使用功能可以分成下列几类： 　　1、 居住用途的房屋。 　　2、 工业用途的房屋。 　　3、 商业用途的房屋。 　　4、 文体娱乐设施。 　　5、 政府和公用设施。 　　6、 多功能建筑（综合楼宇,又叫城市综合体）。
编辑本段相关条例
　　保证房地产开发的质量，途径很多，但认真贯彻ISO9000标准，推行质量认证，的确是一条必由之路。房地产开发企业在ISO9000贯标中必须紧抓以下五个环节。 　　一、 房地产
在立项过程中，要服从城市的整体规划和区域规划，充分尊重规划部门的意见，对标书和合同要严格评审。 　　二、认真做好每一个项目的策划工作，从市场调研、投资立项、征地、拆迁、委托设计、委托施工，直到竣工交付的整个过程都应仔细认真地策划，做到运筹帷幄，决胜千里；要按照策划的结果，编制质量计划，用以指导项目开发建设的实施，确保项目开发建设的质量指标、建设周期和成本合理。 　　三、严格按ISO9000对采购的要求和国家《建设工程质量管理条例》的规定，做好规划设计、施工、供货等几个方面的分承包方的评价和选择。 　　1、委托规划设计时，在审查资质的基础上，一般项目可采用议标的方法，重大项目可采用招标，甚或国际招标。设计输出除符合法律、法规外，一定要符合城市规划和开发企业的设计意图。无论是单体建筑，还是联片开发，都应和周围的建筑及环境相协调，并体现出设计大师们高超的建筑艺术，美化城市，给市民提供一个舒适、幽雅的生活空间。开发企业不能只顾自身经济效益，不顾社会效益。 　　2、委托施工时，可采用工程招标的方法。在审查资质的基础上，优先选用通过ISO9000认证的施工企业。 　　3、 房地产 相关漫画
要对供货企业进行评价和选择，以确保三大材、工程设备及其他物资的质量。 　　四、按ISO9001的要求，搞好施工过程的质量控制，保证工程质量。 　　开发企业在工程招标后，不能放任不管，而要严格监控。在做好施工前期准备后，应进行详细的技术交底。不管施工企业是否通过质量认证，都应该按ISO9000标准来要求他们。 　　1、不能将主体结构进行分包以及其他违法分包； 　　2、对每一个工程项目都必须编制质量计划，明确对施工过程控制的要求； 　　3、对关键过程、特殊过程必须编制作业指导书，严格按规程操作； 　　4、使用合格的施工设备和检测器具，并保证施工安全； 　　5、对特殊过程必须严格控制，消除日后的事故隐患； 　　6、遵守法律、法规，不能给周边环境造成污染等等。 　　五、按照ISO9001的要求，对建材质量和工程质量进行严格控制。 　　1、对于该委托监理的工程，开发企业一定要对监理企业进行资质审查、评价选择，再委托监理； 　　2、在进货检验中，不允许紧急放行（来不及检验而先投入使用），最起码是钢材和水泥禁止紧急放行； 　　3、在过程检验中，不允许例外转序（来不及检验而进行下道工序施工）或必须经过严格审批 ； 　　4、对分项、分部工程未取得合格的检验结果时，不得进行最终检验（竣工验收）。 　　当然，房地产开发企业在贯标中还有很多重要工作要做，本文不拟一一叙述。 　　对于房地产开发企业来说，除了贯彻ISO9001外，还要贯彻执行ISO14001（环境管理国际标准）和OHSAS18001（职业安全卫生国际标准），这样才能使住房或者工作场所具有适用性、安全性、耐久性、环境性、经济性等五大性能；才能使城市的立体环境（水、土壤、大气等）得到控制和改善，才能使人与自然和谐；也只有这样，才能赢得现代城市居民青睐，拓宽销路，为房地产开发企业带来效益。
编辑本段重要意义
　　目前，对于中国房地产行业在未来经济中地位之最大质疑，莫过于2007年4月份，由国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组完成的一份名为《宏观调控：重点调整过剩流动性的流向》的专题报告，文中建议政府高层放弃房地产支柱地位，彻底改变房地产依赖型的经济模式，主要理由为：以房地产为支柱行业，将导致大量的资金和其他资源过度地追逐房地产，从而使制造业升级缺乏资金、技术和人力资源等方面的支持。因此呼吁国家和地方要在发展政策上改变“房地产偏好”。报告还指出，经验证明，发达国家在其工业化的过程中都没有把房地产作为支柱产业，经济发展对它的依赖性不强。相反，那些在工业化过程中过度发展(或过度依赖)房地产的国家如东南亚“四小虎”却遭遇了严重的经济危机。 　　对于以上的观点，我的看法是，虽然从中国未来经济发展的总体趋势看，实现产业升级尤其是制造业升级换代是一个必然趋势。但报告作者把限制制造业升级的大部分原因，归咎于房地产行业，显然属于没有搞清楚房地产行业与制造业的本质。 　　首先，就房地产行业来说，地区发展过度依赖房地产行业，确实容易引发投资泡沫与经济过热现象。因此相对而言，发展以制造业升级为经济支柱的新型工业化道路，也确实是未来中国经济发展的最佳途径。但如果仅仅以此就认为，制造业升级可以马上替代房地产行业，成为各地区发展的新支柱产业，无疑是片面而书本化的。原因如下：
第一，报告对制造业发展阻力的认识不足。
　　作为一个发展中国家，中国在现代化进程中所处的后发地位是一个具有本质性的最大劣势。由于早先加入这一进程的西方国家已跑出很远并取得巨大的成功，决定了后发国家在开始走向现代化时便已处于明显的劣势地位，难以实现持续高效且大规模地发展工业。资金缺乏、技术落后、人口包袱、环境压力、传统重负，以及国际政治经济环境的变化，都会使后来者的现代化进程阻力重重。因此，虽然中国制造业的发展已形成一定规模，但目前在全球产业价值链中，仍然处于垂直分工体系低端，只能逐步的向高端分工转移，无法一蹴而就。像当前制约中国低端制造业的外贸需求瓶颈，与制约高端制造业的核心技术瓶颈，并不是靠政策重点扶持与大量注入资金就能解决，而是必然要经历一个“摸着石头过河”的漫长发展过程。
第二，报告对房地产业的产业特性认识不足
　　与发展制造业阻力重重相比，房地产业的最大优势之一，是它并不像工业制造业那样需要一些承载基础，而是在任何一个城市里都可以催生，并在短时间内汇集巨额资金，拉动无数投资机会。对于象中国这样一个工业承载基础薄弱，又处于后发劣势的发展中国家，需要一个像房地产行业那样能大范围带动经济尤其是落后地区经济的支柱型产业，在这一点上不能盲目与发达国家相比。 　　至于房地产与制造业的关系，我们认为不但不是相互排挤与竞争资源的关系，而是互相推动、相互促进的关系。即通过对生活配套、商务配套、工业配套的打造，在原有地区产业承载基础上，增加对外来人口、技术、资金的吸引力，而当工业制造业发展后，又会反过来成为推动房地产发展的最好动力。至于出现所谓“过度发展房地产业”的现象，在很多情况下，是由于工业制造业升级的困难阻力巨大，导致其发展速度远远不及房地产业，因而造成房地产行业“一枝独秀”的现象，在很多人眼中，这样的局面就成了“过度依赖”房地产行业了。
第三，报告对房地产业的经济重要性认识不足
　　房地产行业对国民经济的影响，主要体现在拉动经济与稳定经济的重要性。首先，从拉动经济方面来看，房地产业可以拉动上下游如钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业的发展，据统计房地产行业直接或间接影响60余个行业。考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动，当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%。其次，从稳定经济方面来看，由于产业关联度高，房地产开发投资的大幅波动，可以带动其它相关产业也出现波动，最终必然会引起经济的波动。同时，由于开发商与个人购房者的资金中有相当一部分为银行贷款，所以实际的房地产开发投资中至少超过40%的来自于银行贷款，因此保持房地产开发投资的平稳增长，对国民经济持续稳定发展也具有重要意义。
编辑本段发展历程