京写字楼遇15年来最低供应

  研究报告指出，2013年第一季度，由于仅有两个自用型项目竣工入市，北京写字楼可租赁存量稳定在914万平方米。年后3个季度，仅有4个项目预计将交付使用，为市场新增15.6万平方米可租赁供给。
这将令2013年供给量跌至过去15年最低值。北京甲级写字楼预计将继续面临可租赁供给短缺的状况。过去10年，中国房地产市场在城市化的推动下，主要以快速开发为主导，但随北京、上海等一线城市新供应土地越来越少，商业配套几近饱和，一线城市已进入以存量房交易为主的‘存量时代’。
供需矛盾推高租金
供需矛盾的持续增长，导致甲级写字楼的租金依然“高烧不退”。统计数据显示，2013年第一季度，北京甲级写字楼租金上涨至每月每平方米298.23元，环比上涨1.27个百分点，与去年同期相比上涨7.46%。同时，在无新项目入市的情况下，写字楼空置率下降至1.97%，环比降低0.79个百分点。
近年来，北京甲级写字楼供应愈加稀缺，据了解，2013年新增供应量预计仅为5年来年均供应量的一半。“环比涨幅受到进一步抑制，仅为0.4%”王琼告诉记者，鉴于众多业主迫于需求放缓提供更多租金以吸引租户，截至第一季度末，北京甲级写字楼租金为每平方每月318.8元。东部传统商务区租金甚至出现近3年来首次小幅下跌，但西部市场及新兴区域租金仍保持增长。
报告显示，截至2012年12月，北京甲级写字楼可租赁存量为914万平方米。由于写字楼总供给量严重不足，而需求稳定增长，使得全市写字楼整体空置率一直维持在较低水平。尽管有新项目入市，但是2012年第四季度北京写字楼整体空置率为3.0%，同比下降1.2个百分点。
高和投资分析人士指出，除了供应量稀缺，一线城市写字楼的需求构成已发生实质性改变，“租客群体在不断变化，同时核心位置面临再聚集趋势。”
过去北京70%~80%的写字楼需求都是由外企带动，尤其是世界500强企业，而现在内资企业的租赁需求已经占据很大比例。“今年1月份北京甲级写字楼租赁成交3.75万平方米总量中，内资企业占比为60%，外资企业为40%。”
基金化运作模式
随着一线城市核心地段土地供应的饱和，核心位置的商办物业已经进入存量时代，并且这种趋势将不断被强化。以上海为例，目前核心地段的写字楼市场现状是甲级写字楼占比约为20%，而纯乙级写字楼占比高达70%，这些乙级写字楼大多建成年限较久，而甲级写字楼租金每天每平方米高达11元，乙级写字楼每天每平方米不足5元，这两者之间存在巨大的市场空白。（来自网络）