CBD中央商务区简介

中央商务区，或称商务中心区，都源自同一英文缩写CBD--Central Business District。其概念最早产生于本世纪20年代的美国，最初的含义为“商业汇集之处”，后随经济的发展内涵不断丰富。纽约曼哈顿、巴黎拉德方斯、东京新宿、香港中环等都是当今国际知名的中央商务区。简言之，现代社会中的CBD可概述为：集中大量金融、商贸、文化、服务机构以及大量商务办公酒店、公寓等配套设施，具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好环境，便于商务活动的场所。因此，中央商务区往往是国际国内金融、跨国公司及商务服务机构的所在地。

中央商务区（CBD）作为国际化城市的重要标志，担负着现代化都市的商业贸易中心和信息交流中心的重要角色。随着我国加入WTO和经济贸易的全球化发展，国外企业进入中国需要一个口岸，国内企业走向世界也需要一个对外的桥头堡，因此加快中央商务区建设，为国外企业进入中国提供一个集中大量写字楼、宾馆、商务设施和交通方便、通讯发达的区域，促进经济文化的交流和发展，已经成为一项刻不容缓的战略性任务。

北京中央商务区基本情况

根据2000年6月5日市政府专题会议精神(京政会[2000]76号)，朝阳区政府和市规划委、市规划设计院级成临时工作组，于6月至7月对北京中央商务区(以下简称CBD)的基本情况进行调查。本次调查依据1998年编制的《北京市区中心地区控制性详细规划》确立的中央商务区范围，经过归纳、汇总，形成北京中央商务区基本情况调查报告。报告中的数据来源以实地调查为主，部分数据由市规委、市规划院、中房指数系统办公室、国贸中心、通产永利房地产交易中心、朝阳区经委、呼家楼街道办事处、建外街道办事处等单位提供。

一、自然、地理环境

1、地理位置 CBD规划范围为：北起朝阳路规划道路中线(三环路以西到关东店北街规划道路中线)、南抵通惠河河道中线、东起西大望路规划道路中线、西至东大桥路规划道路中线，总用地面积为3.99平方公里。中心为建国路与东三环中路交界处──大北窑立交桥，西邻建外使馆区，南面和北面相邻的者是居民区，东邻企业聚集区。

2、气候 该地区四季变化明显，年平均气温11.6℃,年平均降水量600.7mm。

3、河流 流经CBD区域的河流是通惠河。通惠河位于市区中部偏南，流向大致与京通公路平行，在CBD区域内长2.2公里。

4、人口 CBD区域分属朝阳区建外街道和呼家楼街道，共41个居家委会，常住人口为58333人。

5、环境状况 CBD区域内分布有大量工业企业 ，环境污染较严重。为实现北京城市总体规划，加快污染扰民企业搬迁及产业结构调整步伐，北京市政府决定在今后3-5年内，将四环路以内工业企业大规模有序地搬迁出去。CBD区域内的大部分工矿企业亦在外迁范围内，预计几年环境状况将会得到明显改善。

二、交通环境

CBD及其周边区域路网密布，二环路、三环路、四环路以及建外、朝外大街纵横交错，加上二环地铁和地铁复八线，形成了较为完整的交通体系。此外，通过三环路与首都机场高速公路、八达岭高速公路、京石高速公路连接，通过建国路与京通快速路连接，通过四环路与京沈高速公路连接。

CBD区域内现有干线道路10条，公交线路31条。 地铁复八线在CBD区域内共有三站(永安里站、国贸站和大望路站)。区域内可提供1.5万个停车位，可初步满足泊车要求。

三、市政环境

1、市政管网设施 CBD区域内上水、下水、雨水、汗水、电力、热力、电讯、煤气等各种管网铺设完善合理。

2、配套设施

(1)商业设施 CBD区域内商业氛围深厚，各种类型、规模的商业设施星罗棋布，规模较大的商业设施共有11家。在财边地带有蓝岛大厦、赛特购物中心、友谊商店等著名的商业企业。

(2)文化教育 区域内共有文化教育单位13处，其中幼儿园2所(不包括单位内部幼儿园)，小学6所，中学3所，大专院校2所(首都经济贸易大学和清华大学美术学院)。

(3)邮局、银行 CBD区域邮政局共有3所；有银行网点15处。

(4)运动娱乐及餐饮 CBD区域规模较大，档次较高的运动娱乐场所共有10处；各种规模、特色的餐饮场所众多，且经营状况良好，规模较大的有32家。

四、周边区域资源

朝阳区作为北京市最大的城近郊区，丰厚的土地资源、雄厚的辖区综合资源和优越的区午优势为北京CBD的发展建设提供了条件。

朝阳区拥有北京市一半以上的可建设用地，市政条件优越，二环路、三环路、四环路以及京津塘、京沈、京通、京顺、首都机场、京昌六条放射路构成纵横交错的道路系统。此外，水、电、气、热等市政基础设施也较为完善。

朝阳区涉外资源得天独厚，云集了除俄罗斯、卢森堡之外的所有驻华使馆，这里商务设施林立，汇集了大批商务写字楼和现代化住宅区，吸引了众多国内外知名企业入驻，据不完全统计，80年代以来陆续入驻朝阳的企业达1.3万家，其中外商投资企业达2000家，60％以上的境外驻京商社，80%以上的驻京海外新闻机构，世界500强入驻北京的154家企业俄2/3落户朝阳。这里集中了近半数以上的星级宾馆，雅宝路市场、秀水市场、三里屯酒吧街及潘家园旧货市场等一批特色市场文明中外，已具备国际化社区生活。朝阳区现已形成燕莎商圈、亚运村新兴商贸区、国贸圈三大著名商圈。

丰富的涉外资源，完善的基础设施，巨大的市场潜力，广阔的发展空间和浓郁的商务氛围使朝阳区初具国际商务区的雏形，成为国际大公司登陆京城的首选之地。

五、CBD区域内单位情况

CBD区域内共有企事业单位、行政机关427家(不含写字楼单位)，其中企业396家，事业单位25家，行政机关6家。

1、工业企业情况

(1)基本情况 CBD共有工业企业42家，总占地面积为184.30万平方米，占CBD总面积的46.2％；42家企业职工总数共计46863人，其中千人以上的16家；42家企业1999年总产值37.16亿元，同比增长17.3％，销售收入51.60亿元，同比增长13.1％，1999年利润为2.49亿元，同比增长23。9％；42家企业中占地5万平方米以上的有13家(占被调查工作企业的31％)，占地面积共计145.60万平方米，占被调查工作的79％。

(2)工业企业情况分析 42家工业企业中：66％为国有企业；北京市市属企业占绝大多数；现址土地使用权属企业自有的占绝大多数；近半数工业企业有搬迁意向，市属企业搬迁速度相对较快，区属企业及其他类型企业因缺少适合本企业发展的场地和搬迁政策的支持，对搬迁问题大都持观望态度。工业企业搬迁地点以本市为主，具体方向集中地通州、大兴、顺义、昌平等区县，北京第一机床厂是调查中唯一明确表示要迁往外省市的企业。搬迁后现址开发项目主要是商住楼、商务楼、展览中心以及贸易中心，基本符合CBD发展规划的要求。目前，各个项目进展程序不同。

3、区域内知名大公司情况

目前进驻北京的世界500强企业共有156家，其中办公地点设地CBD及周边区域内的有92家，比例为60％。地CBD区域内有68家，其中仅地国贸写字楼的亦就有56家。知名大公司进驻CBD区域高档写字楼渐成气候。

六、房地产情况调查

1、土地状况 CBD区域规划面积为3.99平方公里(399万平方米)，可利用土地远期主要来源于工作企业和部分居民楼搬迁所腾出的用地，总体约为280万平方米(含现有开发项目用地)。

2、已建高档公寓情况

CBD区域内已建成和正地建设的高档公寓项目共11处，主要位于国贸商圈附近，颁相对较集中。11处高档公寓总占地45.04万平方米，总供应量(建筑面积)272.59万平方米。

3、写字楼情况

CBD区域是北京发展高档写字楼最早的地区之一，也是目前高档写字楼最为集中的区域之一。本区域内的写字楼基本上主要分布在以国贸中心，半径1—2公里内，以东三环附近者居多，分布比较集中。区域内现有写字楼项目27个，总占地30.88万平方米，总供应面积104.18万平方米。

CBD区域是北京商务活动最为频繁的地区，由于其浓厚的商务氛围，吸引了众多国内外知名企业地此办公，在京的外国银行主要集中于该地区。这些知名大公司非常重视企业形象的树立，对办公环境的要求较高，所以CBD区域内的写字楼档次均较高，内外装修精致大方。随着中国加入WTO日期的临近，将有更多的外国企业进入中国市场，他们首选的办公区域必定是商务氛围浓重、交通便利的CBD区域，因此CBD区域内的写字楼租金将会有所上升。调查中发现，很多写字楼是企业将房和办公楼改造而成的，说明该地区写-字楼市场潜力较大。

4、宾馆酒店情况

CBD区域内现有宾馆酒店13家，总占地面积为10.85万平方米，总建筑面积为26.11万平方米。其中：五星级酒店二家，四星级酒店四家，四星级酒店一家，二星级酒店三家。CBD区域云集大批国内外知名企业，商业交际活动日益频繁，而且国际性商务活动较多，因此CBD区域内的酒店普遍档次较高，经营状况较好。随着加入WTO后国际经济往来的增多，届时CBD区域内的酒店宾馆将会获得更大的发展。

5、居住小区

CBD区域内共有居住小区34处224栋楼房，另有少量平房，总占地面积43.89万平方米，总建筑面积102.80万平方米。居住小区大多是单位社会宿舍楼，规模较小，且比较分散。

七、建设项目情况

据调查，CBD区域内现有写字楼、公寓及商服想套项目共计43项，其中建成项目21项，在建项目4项，待建项目18项。据不完全统计，43个项目总占地面积121.54万平方米，总建筑面积703.83万平方米，其中已建212.22万平方米，在建91.47万平方米，待建400.14万平方米。

在项目功能配比中，写字楼建筑面积302.54万平方米，占42.99％，公寓建筑面积为216.90万平方米，占30.82％，其他商服配套设施为184.39万平方米，占26.20％。

43个项目平均容积率为5.8，稍低于国外CBD的一般标准。总建筑面积已接近CBD的一般标准(1000万平方米)，在建和待建项目基本上是占用工厂土地。