商业地产的全产业链

商业地产的全产业链，它是真正的全产业链，不是简单的设计、开发、招商、租赁，这只是在运营层面相对完整的链条而已，并不代表全产业链。

在所有的链条里面，凯德全部都有。凯德有孵化基金，也有开发基金。他们会有私募基金分成开发基金和孵化基金。开发基金主要是投资土地，是在形成现金流之前的资产，是土地和在建工程。孵化基金是投资一年以后就能开业的项目，或者是已经形成现金流的资产。为什么要细分这几段呢？因为每一段的风险不同，基金也是做细分产品，从土地到运营，在土地阶段风险最高，开发阶段和运营阶段风险降低。风险越高，要求的回报越高，投资人会找比较能够承担高风险的投资者。如果项目运营要好几年，相对来说风险比较低，比较稳定，找的投资者要求的回报不是那么高，但对风险要求很低。私募基金本身也是产品，要设计很好的产品，吸引不同的投资者。
REITs是公共产品，相当于股票基金，用来买房地产资产的股票，是项目的资产。对于房地产开发商来说，意义变得非常重大。如果没有这个机制，随便一个购物中心10万平米，在今天这个条件下，成本是1平米2万块钱，五十年、一百年也收不回成本。有这个基金以后，可以吸引社会上的投资者进来，可以退出。因为它是一个公募基金产品，并不需要你占50%以上才能控制这个基金，只占25%也依然可以管理这个基金。比如凯德嘉茂基金是凯德的品牌，基金是凯德的，物业管理公司也依然是凯德的。
价值链一体化，整合运营管理和资本管理平台。
运营环节，凯德商用是凯德集团，很早就上市，新加坡国资委占40%多的股份。在09年11月份，凯德集团将凯德商用这家公司单独分拆上市，2011年在香港二次上市，形成了很好的上市公司平台。

如何操作。比如说私募基金，用私募基金的1块钱找来另外3块钱，相当于1块钱做4块钱的生意。用4块钱的生意投资开发或者是买资产，可能用一两年的时间开发，然后做两三年的运营。在开发阶段，再找另外的4块钱，就变成8块钱的生意，就变成1：8。然后通过开发运营，三年之内增值1倍，变成16块钱。通过什么退出呢？一种渠道是通过公募基金来退出。假如公募基金保留25%的股份，可以卖掉四分之三，16块钱卖掉四分之三就是相当于12块钱。在私募基金这个层面，三年前花了1块钱，投资者给3块钱，借银行4块钱，通过公募拿回了12块钱，本金8块钱回到了，又挣到了4块钱。公募基金里面，还留4块钱在里面，依然可以控制这个基金。团队没有变，只是通过这个把股份卖给公众，卖给机构投资人和个人，形成了12块钱，已经实现退出。拿到12块钱以后，又可以再投到私募基金里面，再做这样的循环。相当于1块钱进去，找了3块钱，变成私募基金，1：4。然后再去找银行借4块钱进来，1：8。然后用自己的能力经营三五年，至少变成16块钱。如果你没有退出渠道，16块钱即使变成24块钱，你还是拿不回钱，但通过公募基金平台卖掉四分之三，把本金和利润全部收回来，又可以做类似的循环。这是非常完美的模型。这也是为什么凯德的模型是国际上最受欢迎的。这对大环境和运营能力有所要求。
用私募基金的钱去做开发运营，通过公募基金来退出，或者通过上市公司来退出。
房地产信托基金这个渠道怎么退出？它本身也是一个平台，可以用公募基金的钱去买运营，但不能买开发的物业。比如现在已经经营好几年的，就可以通过公募基金去买它。我们的箭头是双向的，它本身已经不需要退出了。这个平台我占25%的股份，另外75%都是公募的，所以不需要退出。
公募基金和上市公司之间也是可以做交易的。因为是不同的平台、不同的产品。在不同的时间点，资本市场对它的估值是不一样的。金融危机的时候，公募基金的产品跌得比较多，这个时候可以通过上市公司买公募基金的资产。因为不同的产品，资本市场的估值不一样。面对不同的市场，波动也不同，中间会产生价差。一旦产生价差的时候，这种交易机会就产生了。同样的，可能市场在某一段时间对它的估值非常低，而公募基金特别好，这种现象也是存在的。可以把上市公司的资产卖给公募基金。做任何的交易都是让股东利益最大化，让投资者能挣到钱。
上市公司最大的主体都是在上市公司里面做，它要出资做私募基金。不一定非得用私募基金去买，上市公司本身就可以用自己的钱去买地，进行开发。上市公司不存在退出的问题。同时，上市公司之间还可以跟私募基金之间进行互动。有价差就会产生交易机会，就可以为投资者提供更好的回报。
反观目前市场中国内公司的做法，他们的核心是在开发和运营两个阶段。要实现这个全产业链的模式，这是所有人都梦寐以求的模式。