中国2013年第二季度优质商业物业交易增加

因融资变得困难及经济增长放缓，本季度的总投资额为249.4亿美元，环比減少12.5%(图1)。

·本季度,购买优质商业物业的兴趣激增，从而抵消了土地交易下降的影响。土地交易环比減少15.7%，相反物业投资额环比增加47.9%。

·写字楼继续成为投资者青睐的选择之一，相关交易因此大幅增加。第二季度的主要物业交易集中在一线城市如上海和北京。

·在第二季度,国内投资占总投资额的比例下降，同时，海外投资增加，尤其是来自亚洲其它地区的投资基金及开发商。

投资额

由于近期信贷紧缩和经济增长有所放缓，中国房地产市场亦有所冷却。本季度的总投资额达到249.4亿美元，环比減少12.5%。

中国的金融市场变得波动，投资者转向优质商业物业。本季度的交易集中在北京和上海。土地交易占总投资额的91.5%，而物业交易占8.5%。土地总投资额达到228.3亿美元，环比減少15.7%(图2)，相反，物业总投资环比增长47.9%至21.14亿美元(图3)。很明然，投资者转向风较小的物业投资机会，以把握现有的租金回报。

按项目类别，根据DTZ戴德梁行研究部所追踪的城市，第2季度的住宅投资放缓。住宅总投资额(包括土地及物业)环比下跌9.2%，达到101.76亿美元。然而，根据其他中国媒体的报告，由于开发商仍积极补充优质土地作为储备，2013年上半年的土地交易总体仍是活跃的，尤其与平淡的2012年上半年比较。

根据DTZ戴德梁行研究部统计，本季度广州、杭州和南京有三宗主要的住宅用地成交。国内房地产公司继续是住宅土地的最大买家。在综合体市场，总投资额环比下降17.4%，达到77.26亿美元。同样，工业市场的投资总量环比下降49.4%，达到5.34亿美元。这两类别的交易都涉及开发的土地。投资者继续寻找优质商业物业，从而减小信贷紧缩和经济放缓所带来的风险。位置良好的优质商业物受投资者青睐。在第2季，涉及一线城市商业物业的交易市场表现畅旺。

商铺物业交易环比增长了8倍，达到了5.6亿美元。本季度主要的物业交易之一是位于北京中关村的一个商场。同时，值得注意的是写字楼物业交易环比增长27.2%，达到15.07亿美元，所涉及的成交都在北京或上海。写字楼物业占本季度物业总投资额的71.3%。这些交易的买家都是本地或外国的物业投资公司或开发商。物业交易的增长反映了投资者已改变了投资模式，而选择把握中国的长线经济发展。

资金来源

近期中国资本市场有所波动及国內經濟有放缓的迹象令融资变得困难，国内投资占总投资额的比例，环比下降了15.3%(图4)。相反，外国投资录得强劲的环比增長达到47.6%。但同时，国外投资增长也反映国外投资者对中国的长远经济前景持乐观的态度。

外国投资主要来自区內的投资者包括香港，新加坡和台湾，同时也有一些投资活动涉及美国的投资者(图5)。虽然这些交易主要为上海或北京的物业，本季度杭州也有一宗涉及外国投资的土地成交。

价格、租金和回报率

北京甲级写字楼的租金、回报率及价格持平(图6，7和8)。虽新增供应减少，需求也同一时间收缩，因此，租金及价格也沒有大幅度的增长。在广州和上海，由于价格环比增长3.8%及1.5%，回报率被推低了-28和-14个基准点。尽管如此,由于投资者对优质商用物业的长线投资潜力有所肯定，本季度仍然增加对此此物业的投资。

深圳的市场气氛有所改善。本地金融业和高新技术行业对写字楼的需求持续推高了吸纳量、租金和相应的回报率。租金环比上升了4.6%，回报率也上升了0.21个基准点。不过，由于2013年下半年将陆续有项目进入市场，我们预计租金将停止上升。