北京甲级写字楼“去中心化”加剧化严重

刚刚过去的二季度市场，北京甲级写字楼整体租金出现了3年来的首次下跌，而望京区域的写字楼租金环比仍然保持了稳步增长。

在城市核心区低供应与高租金的双重压力之下，北京写字楼需求的“去中心化”愈演愈烈，新商圈的写字楼市场迎来空前的投资热潮。作为汇集保利国际广场、绿地中心等优质项目的新兴商务中心，望京将成为写字楼供应的主要区域，后市租金水平被业内普遍看涨。

下半年新增供应短缺

“北京甲级写字楼市场整体租金出现了自2010年以来的首次下跌，环比下降0.7%，至每平方米每月人民币316.5元。“这是第一太平戴维斯日前发布的二季度写字楼市场的最新数据。

“这主要是由于为吸引或挽留租户，更多业主提供租金优惠所致。”第一太平戴维斯北京研究顾问咨询部董事王琼分析。尽管甲级写字楼整体租金出现下滑，但金融街、中关村及望京区域租金环比仍然保持了稳步增长。

以望京为例，写字楼租金与传统商务区的差距正在缩小，写字楼租赁市场已接近满租。有数据显示，目前望京区域活跃办公项目大约有29个，供应面积约为195万平方米。

值得注意的是，2013年二季度北京甲级写字楼市场没有新项目交付使用。按照第一太平戴维斯对市场的预测，2013年下半年，北京甲级写字楼市场仅有4个项目计划交付使用，为市场新增15.7万平方米可租赁供给。即使该新增供给均可如期竣工入市，2013年全年供给量仍将系1996年以来最低值。

“北京甲级写字楼市场的供应短缺或许将在明年有所缓解。因为大望京商务区汇集了一批尚未竣工的写字楼，将成供应主力。作为区域最早交付的甲级写字楼，保利国际广场的竣工日期预计在2014年。“世邦魏理仕写字楼服务部预测。

优质物业整售活跃

虽然写字楼供应日益减少，但整售投资市场在今年上半年表现依然十分活跃。根据第一太平戴维斯的数据显示，2013年第二季度，北京整售投资市场成交活动反弹，共计九宗重大交易成交。

金融街39亿整售西城区一栋写字楼是最近北京市场上最新的整售物业成交案例。据金融街控股公告显示，该办公综合楼位于北京市月坛南街金融中心4号写字楼，总建筑面积约为7.12万平方米。

“大约5.5万元的楼面单价在这个区域依然有很大的投资空间。”业内人士认为，海内外各路资本已经将目光瞄准了北京的优质商业物业。放眼北京，很多优质写字楼物业都有整体出售的机会。以保利国际广场来看，项目地处望京东北部的保利国际广场，总体建筑面积近12平方米，以其优越的产品品质和总部企业办公定位，成功吸引了投资者的关注。

无独有偶，今年上海一季度办公楼和零售物业投资市场也持续升温，大宗商业整购交易频繁，交易数量及规模均有上升。高纬环球表示，随着国家住宅市场调控日渐趋紧，预计更多的开发商及海内外机构投资者越来越多将目光投向商业物业，商业投资市场也将更为活跃。

写字楼“去中心化”趋势延续

随着城市核心区土地供应的稀少，开发商纷纷选择在新兴城区兴建写字楼，并通过获得政府提供的税收优惠等政策，更好地吸引企业入驻。大望京商务区正是在此背景下发展起来，如今已成为北京最重要的写字楼商圈之一。

对于租户而言，由于中心地段的甲级写字楼的面积有限，无法满足一些企业因发展产生的扩租需求，企业不得不另寻他址。目前包括LG、摩托罗拉、索尼爱立信等世界企业巨头在内，已相继将总部迁往望京。

“办公成本明显低于传统商务区，而区位通达性又十分便利，使得望京成为承接核心区租户外溢的主场之一。目前CBD租户要往外走，能找到甲级写字楼比较集中的区域也只有大望京了。”北京上古新锐房地产经纪销售管理中心总经理范华表示。

纵观望京写字楼市场，保利国际广场致力打造的绿色生态价值日益凸显，其营造出的公园式办公环境是传统意义上的写字楼难以做到的。

未来随着以保利国际广场为代表的一批项目入市，将为望京写字楼市场带来产品品质的进一步升级。在这种情况下，北京写字楼“去中心化”的趋势更加明显，望京区域已经悄然成为大型企业选址时的新选择。