苏鑫：楼市遭遇钱荒 地产商回一线城市避险

当“钱荒”紧缩的冰,巧遇“地王”上腾的火，该如何解读这两个看似矛盾的现象？”，对于近期房地产市场所面临的复杂状况，高和资本董事长苏鑫坦言2013年房地产市场并不好过，将面临钱荒+地荒双重考验。

　 钱荒将成楼市常态

　 政府当前的调控方向 是把钱从房地产赶回实体经济中。 苏鑫判断，开发商的“钱荒”问题未来将持续一段时间，而不是一个暂时性的现象。与此同时，土地市场的虚火也在近期燃烧起来。仅7月3日，万科、保利、恒大和北京城建连续拍得五个地块，地王纪录不断被刷新，支付了超过百亿的土地出让金。尤其是北京丰台区夏家胡同地块，以4.2万/平 米的楼面价再次刷新北京的单价地王纪录。

　　“如果仔细观察会发现一个有趣的现象：地王大多出现在北京、上海等一线城市，而且竞买者多为品牌开发商。”，对此苏鑫分析这背后暗含着两个信息：第一、各大房企总体看好房地产未来的市场前景；第二、同时也看到房地产行业的风险不断累积，开始思考避险。

　　地产商回一线城市避险

　　在行业整体缺钱的背景下，如何避险？苏鑫建议退出供应量巨大的三线城市，回归一线城市将是最好的选择。而一线城市最核心的问题是土地供应量奇缺，北京连续五年土地供应不足60%；上海即便是如此高的土地价格，也存在政府赔钱卖地的个别情况，因为核心区域的拆迁成本越来越高。一方面是一线城市土地供应增加的空间非常有限，另一方面各品牌开发商频频举牌争夺核心地块。于是就出现了土地市场的“跷跷板”现象，地价出现分化，一线城市飙涨，三线城市滞涨甚至下降。

　　同时苏鑫表示，需要考虑避险的不仅是开发商，不动产的投资人也会更加谨慎。回顾国八条出台后，当时惯性投资住宅的钱转投了商办物业和房地产信托等证券化产品。随着房地产信托的风险加大，资本在追逐高收益的同时也会更加关注风险，很可能会回归一线城市的商办物业。

　　核心城市商办物业价格将上涨

　　随着三季度的开始，各大房企的半年报也将在不久公布。在“钱荒”、“地荒”的大背景下，苏鑫坦言房地产行业将呈现三大趋势：第一、土地价格将继续呈现“跷跷板现象”，即核心城市土地价格继续高歌猛进，部分城市遇冷；第二、房价也将呈现“跷跷板现象”，即核心城市的商办物业价格将再次明显上涨，而供应量巨大的 三线城市价格将下滑；第三、地产金融也将出现两极分化，股权性质的直接融资将被看好，债权性质的信托将受到挑战。