北京写字楼市场投资回报率将产生下行压力

 全球最大的私人房地产咨询服务公司高纬环球，近日发布了2014年第一季度北京投资市场报告。报告显示：稳定经济增长是2014年中国经济的主要任务之一。经济放缓将成为中国经济未来的常态，这既是宏观政策主动调整的结果，也是经济转型的需要。由于新的经济增长引擎尚不能为经济进一步增长带来更多的动力，因此与金融危机前的两位数经济增长率相比，进入调整期的中国经济在未来将长期处于相对较低的增长水平，增长率或将稳定在7%-8%。

2014年第一季度，中国制造业采购经理指数 (50.3%) 自去年11月后首次回升。进入2014年，人民币兑美元中间价开始进入贬值通道，从2013年12月31日的6.0969贬值到2014年4月15日的6.1571，大约602个基点。中国经济一季度增长7.4%延续了去年四季度的下降趋势。

高纬环球研究服务部大中华区执行董事林荣杰表示：

“受益于中西部基础设施建设、城镇化、轨道交通和房地产投资的拉动，以及出口的缓慢回升，中国经济增长率可能将在二季度开始逐步回升，呈现前低后高的走势。”

推动改革则是2014年的中央政府另一个主要任务。新一届中央政府将会继续推动涉及金融体制、财税政策、国企改革、生产要素、城镇化等方面的一系列政策，进一步释放经济活力。经济增长的主要风险，来自于地方政府融资平台的债务风险、制造业产能过剩和金融机构不断累积的系统性风险。北京、上海是大型投资机构的重仓所在地。区域市场投资产品的流动性、市场容量及成长性，是基金重点考虑因素。

在散售市场，受可售项目减少及银行信贷的影响，本季度，写字楼和商铺散售投资市场成交量同比下滑。写字楼和商铺成交量分别为53.46万平方米 (同比下降31.57%) 和26.36万平方米 (同比下降16.58%) 。

据高纬环球北京整售投资市场数据统计，2014年第一季度，北京整售投资市场总投资额约为9.34亿美元。其中资金占比最大的就是盈大地产出售盈科中心的交易。李泽楷旗下盈大地产以每平方米33,890元转手盈科中心给全球著名的专业房地产私募基金公司基汇资本，总交易对价为人民币57.5亿元(折合美元约9.28亿)。

高纬环球资本市场部中国区董事李健认为：

“对于此类综合体项目，原发展商或业主由于各种原因，无力或无心对项目再做改造，但由于项目本身具有的一些特质被大型基金看中，此类大型基金通过其专业化操作对项目进行改造升级。如公共区域装修、租户的调整，甚至是物业格局和机电的改造等，可以促成项目整体收益的大幅提升，进而满足其基金投资者的各项指标。此类投资，再次证明北京、上海是大型投资机构的重仓所在地。区域市场投资产品的流动性、市场容量及成长性，是基金重点考虑因素”。

本季度写字楼毛收益率由上季度的5.6%下降到5.3%，而优质零售物业的回报率则由上季度的5.5%下降到5.4%。高纬环球预计，随着写字楼租金涨势放缓和租赁市场需求的平稳，以及商业地产售价的日益升高，会对投资回报率产生下行压力。