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投资指南

散卖的写字楼做资产精装修是必然趋势

 商业地产近年来呈现出爆发式增长,但真正的风险不在同质化和泡沫,而在于散售。未来的商业地产必将进入资产管理时代,商业地产做资产精装修是必然趋势。

  年初的时候,苏州突然公布了国内惟一一个商业地产政策,对商业地产的销售做了很多限制,这让我们思考:商业地产的风险到底在哪里?有的人说供应量太大、太集中,有的人说运营过程中存在有很多问题。
 
  在我看来,商业地产最大的风险其实是散售。为什么大家觉得有风险还要散售?道理很简单,因为商业地产需要钱堆起来,但问题是我们没有钱。金融产品虽然有很多,但支持商业地产的太少,所以开发商惯性的动作就是卖。
  这样一来,问题就出现了,一栋写字楼很多业主同时收楼,同时在出租,结果造成小业主之间互相竞价,租金马上低下来,进而造成资产价值的大幅缩减,不能达到应有的水平。
  有没有解决方案?住宅在十年前大量都是毛坯房,实际上公寓都已经精装修了,其实散卖的商业地产也必须要做精装修。相关理念很简单,就是客户在买这个投资品的同时要签资产管理协议,这样才能够让资产归属于单一的业主,不会出现小业主之间的互相竞价,我们的出租是市场化水平的出租,租金和租客能达到应有的水平。租金上去了,资产的价值自然就能上去。
  我要强调一下,为什么叫资产精装修?因为很多投资人都是私营企业家,对资产管理不是很理解,精装修能够让大家听明白。
  资产精装修不是包租。包租其实是定价和营销手段。资产精装修更不是统一的出租,关键要跟投资人产生一种法律的托管关系。说起来容易,这个实际上对资产管理公司会产生巨大挑战,首先必须是大的投资人,小的投资人是很难接受的。
  为什么资产管理有意义?为什么散售有问题?去年诺贝尔经济奖获得者研究了美国100年的股票市场涨跌,预测了2008年的金融危机,今年预测中国房地产泡沫也会出来,但愿没有预测准。
  这位研究者后来说,投资是非理性的,影响投资的价值波动产生偏离在短期是大概的时间,所以任何一个人想预测明天的股价都是头脑发热,但是在中长期的价值和价格是接近的,是趋同的。
  显然,这些投资品跟消费品是不同的,我们靠什么判断?靠经验是解决不了投资的,我们不知道什么时候买房子。当然我们可以找专家,但是到底该不该相信专家呢?任志强在中央电视台说房价要涨,同样一个台,过了几分钟广告之后又说房价要跌,我们该相信谁?
  判断商业地产的价值要看租金回报率,我们能不能用一种资产管理的形式,通过一种协议把这个管理权拿到呢?这是可行的,因为大家可以算这个简单的账:如果租金是5块钱,散售的是5块钱,我们通过资产精装修是6块钱,这样只涨一块钱,但是未来价值就产生了巨大不同,资产价值差了20%。
  我有一个大胆的预言,未来不光公寓是精装修的,散卖的商业地产也必须做资产精装修。
  投资型服务公寓是租给服务公寓的使用人,是一个月、几个月的商务人士,而且商务人群的出资是比较高的。一个散售的酒店公寓租金可能是5000钱,但是投资型的服务式公寓可能就是7000块钱,资产价值会差40%。但是服务式公寓没有那么容易做,必须要有品牌的运营商,有专业的资产管理公司。这其实说明不只是写字楼可以做资产管理、资产精装修,服务式公寓也一样可以。
  商业地产有风险,最主要的是散售。现在龙头老大万科已经开始做资产管理,很多开发商也都纷纷开始做资产管理,这或许能给我们很多启发。

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