中国六大写字楼市场全解析

 供应冲击导致中国写字楼市场正面临新一轮巨变。六个典型城市数据显示，一线城市由于年初供应有限，租金及入驻情况依然稳健;二线城市则波动巨大，老城区的陈旧物业与新规划大型商务区的较新物业竞争激烈。

六大甲级写字楼空置率走势

六大甲级写字楼租金走势

六大城市甲级写字楼存量(截止2015年一季度)

北京：蝉联内地最大写字楼市场，去中心化加剧

“鉴于近半数的新增供给位于非核心区域，预计2015年北京写字楼市场去中心化趋势将更加明显。”

第一太平戴维斯市场研究部

简可

伴随着第一季度89,000平方米的新增写字楼入市，北京甲级写字楼的租赁存量高达988万平方米，仍稳居中国内地第一大写字楼市场。尽管如此，北京写字楼市场需求仍旧强劲，净吸纳量已经连续6个月实现增长。

北京甲级写字楼平均租金已经连续四个季度实现小幅增长。全市平均租金环比上涨0.6%，至每平方米每月人民币320.7元。

未来，预计将有七个项目陆续入市，为市场带来45.2万平方米新增供给，系过去五年年均供给量的1.66倍。鉴于半数左右的新增供给位于诸如望京、亚奥等新兴区域，短期内新兴区域的写字楼将面临租金与出租率方面的双重压力。与此同时，传统商务区相对有限的新增供给将加剧写字楼市场的去中心化，其在租金、空置率方面预计将保持稳定。

上海：新增供应将达顶峰，内资投资力量强劲

“受大量预计新增供应影响，尽管内外资公司仍维持相对强劲的需求，但空置率上升和租金下降将会是上海未来写字楼市场的显著趋势。”

第一太平戴维斯市场研究部

简可

2015年写字楼市场开局强势。浦东中央商务区写字楼供不应求，次级商务区租金持续上涨;浦西租金合理的优质写字楼供应充足。浦西与浦东的租金差进一步分化。浦东租金环比上升0.7%，达人民币9.2元每平方米每天;浦西租金环比下降0.2%，达人民币8.3元每平方米每天。

供应将取代需求成为短期未来写字楼市场的关键因素。就现有预测来看，上海写字楼市场的新增供应将在2015年达到顶峰，并以年平均920,000平方米的供应量水平持续至2017年。

国内投资者依然是上海写字楼投资市场的主要推动力量，外国投资者则在货币风险走高、收益率偏低和市场基础较弱的影响下持谨慎态度。为获得更高收益率，国内外投资者均开始关注园区及物流地产。

广州：珠江新城或成未来两年广州新增供应最大区域

“2015年写字楼市场的主要供给预计集中在下半年，上半年市场吸纳能力有所增强，消化压力有所缓解。”

第一太平戴维斯华南区市场研究部

何凌

广州甲级写字楼市场将在未来两年内迎来多个项目建成交付，其中2015年交付的写字楼总建筑面积为460,000平方米，2016年达580,000平方米,其中80% 位于珠江新城。

市场需求主要来自国内的金融类公司及国有企业。由于全市甲级写字楼市场在两年内有大量项目入市，有搬迁或扩租需求的优质租户在珠江新城的选择增多。激烈的市场竞争导致有在建项目的开发商通过预租和提供租金优惠以吸引租户。此种状况预计将对租金产生下行压力。

广州甲级写字楼市场今年内将会有大量年度供应量进入市场，总计超过430,000平方米，全部集中在珠江新城。然而，在国内经济增速减缓和全球经济发展前景不明的情况下，甲级写字楼市场面临下行压力，市场的全面复苏在接下来几季度难以实现。

深圳：空置率下降，租金稳步上扬

“2015年上半年写字楼新增供应有限，租金及售价将保持稳步增长，但增长幅度较小。”

第一太平戴维斯华南区市场研究部

何凌

2015年写字楼市场发展期望保持平稳，租金及售价将维持小幅上涨的势头。

在2015年下半年，预计将有超过一百万平方米的新增供应入市，根据城市发展规划，将平均分布在福田和南山区域。此将推高空置率，并使售价和租金出现下降。这种趋势也许将持续到2016年，届时也将会有大量供应进入南山区。

经过多年的发展，福田区作为中心区，其写字楼市场已经趋于饱和。截至2015年底，福田区优质甲级写字楼供应将达到368万平方米，占全市的62.3%。往后的新增供应将主要聚集在南山区后海、前海及南山中心区域，市场重心向西移动，南山区未来将进入高速发展期。

成都：大型企业强势入驻，终止负吸纳局面

“暨2014年以后的另一波供应高峰，将成都市甲级写字楼存量推至顶峰，后市租金和空置率预计会承受巨大压力。”

第一太平戴维斯华西区市场研究部

罗元均

2015年，供应仍是成都甲级写字楼市场的主旋律，共有8个新项目入市，为市场带来约66万平方米的新增供应，尤其是天府新城成为甲级写字楼的集中爆发区，东大街在2015年将迎来最后一次集中放量。

受大型企业强势入驻等利好因素的影响，2015年初成都市甲级写字楼改变了2014年末负吸纳量的局面，录得6,200平米的净吸纳量，租金保持基本稳定，环比上升0.1%，至人民币100.32元每平方米每月。

天府新城因供应激增而带来的租金下滑以及东大街优质写字楼的陆续供应对传统CBD区域的企业租户形成了分流。面对巨大的竞争压力，现有项目可能会采取更为灵活的租赁策略以确保其项目的竞争力和入驻率水平。

重庆：“一带一路”推动未来需求

“一方面新增供应将扩大重庆甲级写字楼的分布格局加剧市场竞争，与此同时多项综合利好表明市场未来将有较大需求。”

第一太平戴维斯华西区市场研究部

罗元均

2015年初，解放碑新增两栋甲级写字楼，带来14.4万平米的新增供应，全市甲级写字楼存量达到121万平米。而一季度甲级写字楼的净吸纳量仅为13,750平米，相比上季度的66,900平米，下滑明显。

新项目的入市增加了市场供应，老项目业主为了留住租户而不得不采取优惠的租金策略，以此抵挡市场供大于求的租金下行压力，因此，全市甲级写字楼的平均租金连续四个季度来首次出现下降，环比下跌1.7%，均价107.8元每平米每月。

伴随“丝绸之路经济带”和“21世纪海上丝绸之路”国家宏观政策的确立，重庆市互联网金融、高端设备制造以及新能源汽车等新型行业发展迅速。加之重庆作为长江黄金水道上的直辖市和西部金融中心的国家战略布局，多因素综合表明重庆甲级写字楼市场未来将有较大的需求。