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业内资讯

基因的力量——关于商业地产那些事儿

 2001年,北京的CBD规划方案批复后,CBD原址所在的各类厂区开始轰轰烈烈的“退二进三”的大拆迁和开发进程。那会儿有篇记录第一机床厂(现建外SOHO区域)爆破拆迁的媒体报导,回忆上世纪70年代的工人们,如果骑着印着第一机床厂标记(那会儿没有LOGO)的自行车,那绝 对是上流阶层、特有面子。而当下站在这儿的,是以潘石屹为代表的开发商们,站在各种工厂的废墟上,展望未来,作各种意气风发状,宛如先进生产力的代表。

  进入房地产行业,带我入行的师傅们告诉我:要充分理解城市和土地的历史,“密码”不正确,做什么都是偏的。当时的我能隐约感受到这种方法的美感和灵性,但毕竟悟性差、经验少,对于我这个理科生而言基本是玄学了,有相当一段时间都找不到北。

  到了后来,有了定位理论的介入和产品品类概念,才稍许明白了些。所谓“密码”,就是描述清楚土地、房子和客户的关系。再到后来,房地产进入黄金时期,大家聊的都是资本、平台、生态什么的,“土地密码”这个事,基本作为一项老匠人的手艺,收缩在豪宅领域,鲜有人提及了。

  而现在,信息的丰富和数据技术的发展,可以让我们比较容易的追溯以往想象不到的海量信息,当我们把包括政策变化、资本环境、楼宇、产业、人等各式要素,甚至一些媒体的封面文章等等在内,按照时间轴线分门别类地呈现在电脑屏幕上时,前辈们的话,以及 文首老潘站在工地上的画面,在脑袋里不断闪回。

  得承认,土地确实存在密码。

  熊培云说,人是时代的产物,这话后来被郁亮延伸到企业领域。如果办公楼就是企业行为在地理空间上的投影,那北京40年前的第一机床厂,和后来的国贸、以及CBD核心区有什么样的基因联系?金融街和中关村呢?

  1.CBD的基因是高效率的连接。

  自给自足的工业时代,能替代人工就是最 高生产力,而机床代表了效率的最 高水平,所以有了第一机床厂;

  中国改革开放加入全球分工体系,中外合资公司和现代服务业是提升效率的最 佳载体,所以有了国贸,以及老潘们做的各式档次的写字楼;

  资本全球化和全面资本过剩时代,投资业务替代了传统的贸易业务,成为新的宠儿,同时国家资本崛起,所以有了国家队和金融倒爷混合的国贸三(期)。

  有个调侃金融民工和工厂纺织工人在工种上并无二异的段子,用在CBD其实最贴切。

  现如今,代言效率的接力棒被投行人士们拿在手中,所以,酒店大堂、咖啡厅里端坐的都是潜在的“独角兽们”。

  伴随着城市基础设施的完善,我们深刻感受到,这个经济体沿着路网在膨胀,比如现在的望京。

  2.金融街的基因是管制。

  把金融街当作一个城市看,这个城市的历史就是发改委和央妈的“成长史”。前者输出事项许可,后者提供金融血液。审批集中、分税制的制度加上高铁的修通,极大的提高了地方和中央的往来效率,使得“跑部钱进”效应不断放大。中央的每一次“收”,其实都在刺激这个区域的膨胀。

  一行三会,早年经济基础薄弱时,基础货币发行、存贷款发放、投融资等功能几乎是合体完成的,伴随着经济体的膨胀,金融服务也就依据风险和尺寸不同开始分层发育。时至今日,金融街和周边已经形成了一个庞大的金融家族,金字塔顶端的是监管部门,下面是“恐龙级”的国有银行,再往下依次是股份制银行、保险公司和证券公司,底层是各式影子银行。风险等级越高,在地理空间上离“一行三会”中心越远。

  诸如丽泽等外部区域,也遵循这个基本发育逻辑,承接着金融体的扩张。

  这种独 一无二的管制特征,使得金融街成为北京商用市场的特例:附着在这块土地上的企业,资本市场评价很低(比如,银行股市盈率),但就是能支付高租金。

  3.中关村的基因是认知套利。

  小时候组装电脑的中关村,后来的新东方,再到创业大街,以及各种天价学区房,有什么必然联系?俞敏洪们从教英语转向教创业,是伟大到可以跨领域创业还是本身就是一回事?

  我倾向理解为是后者。

  这个地方的人,似乎总比其他地方的见识要多些,获取信息和掌握技术要快些,有点“先知”的感觉。所以,有了电脑的需求,就有了组装电脑的服务;有了全球化浪潮,就有了英语培训;有了新常态,就有了创业导师。

  这和高等教育资源和信息密集有关。

  这种信息敏感,很容易构成认知领 先一步的套利,也就塑造了这个区域的基因。

  理解这些基因,有个好处就是:当某人说要在某地做个什么样的事儿,你心里会默念出来:这么做应该是做对了,那么做可能有问题。

  来源:搜狐

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