商业地产发展离不开城市化

商业地产发展离不开城市化
（开发转向持有再转向金融是大势所趋）

陈方勇（全经联金融投资委员会副主任、佰仕信（上海）股权投资基金管理有限公司董事长）在“全国第四届金融投资实务研讨会”上表示：商业地产的发展离不开城市化，商业地产变成基金化公司趋势势不可当，地产基金必须转型。

陈总认为，中国地产有两个方向的机会。一个是城镇化，向二、三线城市发展。第二个是城市的再功能化，是在解决居住问题基本情况下，解决城市的功能问题。从国际上说，随着城市化的深入，从开发不断向持有转型。欧洲十大房企数据，十大公司做住宅的基本寥寥无几，基本都是在做写字楼和零售，在05年以后，全变成基金化的公司。这个趋势未来在中国会重演。

 根据发达国家房地产商业模式发展规律，当城市化进入50%-60%之间是商业地产发展的最佳时机，当前中国整体城市化率已达51.3%，一线及1.5线城市城市化大多超过70%，地产前十年解决居住是主要矛盾，后十年解决就业就是主要矛盾，城市的功能性提上日程，以持有为主要特征的商业地产将蓬勃兴起。
 目前国内主流开发商已开始向商业地产转型，比较典型的模式是销售与持有并重的模式，商业模式出现重大转型，对商业经营能力日益重视，而为解决资产沉淀问题地产金融模式成为关键。
根据欧美国家房地产发展阶段，在从开发向持有转型过程中，不断出现的地产金融创新工具起到了重要的推手作用。当前国内房地产行业在经历过由短缺引起的刚性需求爆发的“黄金十年”，正进入多元化发展的“后十年”，传统的银行贷款融资作用正在弱化，以信托、私募基金为代表的新型融资工具正渐成主流。

根据国际经验，具有核心型及核心增值型特征的商业地产基金为机构投资人所青睐，在国内REITS条件尚未具备前，长期低成本资金已开始入场，私募持有型商业地产基金的机会正在显现，对于商业地产行业的发展将是大推动 。
从国外商业地产商的发展历程来看，将项目运作与资本运作结合起来，轻资产的基金化发展模式是实现商业地产快速发展的有效途径。开发商必须从纯粹的房地产开发商向集合“金融和地产”业务的房地产投资运营商转变。